실제의 권리관계가 어떠한지와 상관없이 어떠한 물건을 외관상 권리자로 일정기간 점유를 계속한 경우 그러한 상태를 보호하기 위해, 그가 실체법상의 권리를 취득할 수 있도록 하는 것이 점유취득시효다.

점유취득시효는 소유권은 물론 지상권, 지역권, 질권에 대해서도 취득할 수 있으며, 부동산에 대한 점유취득시효가 인정되기 위해서는 부동산을 20년간 평온·공연하게 그리고 소유의 의사로 점유를 하는 자주점유로 점유를 한 경우이어야 한다.

시효가 완성된 경우에는 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것이 아닌, 소유권이전등기청구권이라는 채권적 청구권을 취득하게 되는데, 이는 점유자가 실제의 소유자에게 자신 앞으로 등기를 해달라고 청구할 수 있는 권리에 해당하는 것이다.

하지만 아무리 법률적으로 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도, 실제 소유자가 갑작스럽게 자신의 부동산을 타인에게 넘겨주는 것이 쉬운 일은 아니므로, 이전등기에 협조를 해주지 않을 경우에는 법원의 판결이나 판결과 동일한 효력을 받은 후, 점유자가 단독으로 등기를 하는 경우가 보통이다.

이렇듯 시효완성으로 발생하는 점유자의 권리는 채권적 청구권에 불과하기 때문에, 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어지기 전에, 이해관계 있는 제3자가 나타나는 경우라면, 당사자들의 권리관계에 큰 영향이 갈 수 있다.

취득시효완성 후 등기 전에 원소유자가 그 부동산을 제3자에게 처분한 경우 법률관계는 어떻게 될지가 문제 될 수 있는데, 이러한 경우 종전소유자의 등기의무는 이행불능이 되며, 시효취득자는 제3자에게 등기청구를 할 수 없고, 이는 제3자가 그러한 사실을 알았다고 하더라도 마찬가지입니다.

다만 시효완성 후 제3자에게 소유권이 이전됨으로 인하여 시효완성 당시 소유자의 등기의무가 불능이 된 경우에도, 그 이후 계속해서 취득시효기간이 경과하도록 등기명의자가 동일하다면, 제3자에게 소유권이 이전된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 그때부터 20년이 경과하면 점유자는 독자적인 시효취득을 주장할 수 있다.

법무법인 혜안 부동산전문센터에 따르면, “제3자의 취득행위가 유효하게 되는 경우에는 시효취득자가 채권자취소권을 행사하는 것도 불가능하고, 제3자는 점유자에 대하여 물권적 청구권을 행사하여 점유를 배제시킬 수도 있지만 시효완성 후 등기 전에 제3자에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 그로 인하여 점유자가 시효완성 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 등기청구권을 상실하게 되는 것은 아니기 때문에, 점유취득시효 완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복되면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수는 있다.”고 한다.

또한 이 경우 소유자는 채무불이행책임을 지는 것은 아니지만, 시효취득을 주장하는 권리자가 시효취득을 주장하거나 소유권이전등기청구소송을 제기한 뒤에 소유자가 제3자에게 처분한 탓에 소유권이전등기가 이행불능으로 되었다면, 점유자에 대한 불법행위 책임을 지게 될 수 있습으며, 이외에도 시효취득자가 이행불능이 되기 전에 시효취득을 주장했거나 등기를 청구한 경우라면 그에게 대상청구권이 인정되기 때문에, 해당 부동산이 수용된 경우 등에는 그 보상금에 대한 권리를 주장할 수도 있다.