[공감신문] 한국 인구는 2025년부터 감소할 전망이다. 그런데 서울시 인구는 이미 6년전부터 감소하기 시작했다. 지금은 서울시 인구가 매년 약 10만명씩 감소한다. 

서울을 떠나는 사람들 중 대부분은 주택분양을 받은 수도권 입주자이다. 일부는 공기업 지방이전에 따른 인구이동과 또 다른 일부는 귀농·귀촌 인구이다. 

일본 인구는 매년 30만명씩 인구가 감소하고 있다. 그러나 도쿄는 18년전부터 인구가 조금씩 증가하기 시작했고 최근 들어 인구증가 폭이 커지고 있다. 일본기업들은 지방에서 인력을 구하기 어려워지자 인력을 확보하기 위해 도쿄로 이전하고 있기 때문이다. 

그렇다면 서울시 인구도 도쿄 인구처럼 나중에 다시 증가하지 않을까?

그러나 한국은 일본과 여건이 다르다.

첫째, 정부정책 차이이다. 한국은 일본과 달리 수도권 과밀을 억제하는 강력한 정책을 시행하고 있다. 정부는 지방에 행정도시를 세우고 지방으로 공공기업을 이전하고 서해 해안선을 매립하여 인천국제도시를 만들었다. 수도권 외곽에 세워진 인천국제도시의 규모가 채워지면서 서울시 인구 일부를 흡수하고 있다. 

둘째, 기업이전 차이이다. 일본과 달리 한국은 인력난이 아니라 취업난을 겪고 있다. 일부 대기업들이 서울에서 외곽으로 이전하고 있다. 삼성전자가 본사를 강남에서 수원으로 옮기고 평택에 투자를 크게 늘렸다. 관련산업의 협력업체까지 감안하면 일자리가 대거 이동한 것이다. 

셋째, 교통비용 차이이다. 일본에 비해 한국의 대중교통 비용이 2분의 1 정도로 싸다. 그리고 급행 지하철 시스템이 출퇴근 시간을 단축시킨다. 수도권의 주택공급 증가와 함께 낮은 교통비용이 서울시 인구를 수도권으로 분산 시키는 역할을 한다.

언급한 세가지 다른 점 때문에 서울시 인구가 도쿄처럼 다시 증가할 가능성은 낮다. 다만 향후 수도권 입주물량이 줄어들면 인구감소 폭은 줄고 안정될 것으로 본다.

저금리 시대 부동산 투자가 크게 늘어난 것은 전 세계적인 현상이다. 저금리가 오래 지속되었던 것만큼 부동산 가격도 크게 올랐고 부채도 크게 늘었다. 

늘어난 부채만큼 부동산 공급도 크게 늘었다. 세계는 지금 부동산 공급과잉이다. 빈집과 공실은 지금도 늘어나고 있다. 그러나 글로벌 금리수준이 여전히 저금리이기 때문에 부동산 거품이 무너지지 않고 지속되는 상황이다.

하지만 공급과잉이 지나치면 저금리에서도 부동산거품은 붕괴될 수 있다. 부동산 거품붕괴를 촉발시키는 것이 높은 금리만이 아니다. 정부의 대출규제도 수요를 억제한다는 측면에서 높은 금리처럼 거품붕괴를 촉발시킬 수 있다. 

그러면 공급과잉이 어느 정도 수준인지 한국과 일본을 비교해보자. 인구 1000명당 주택수는 통계청 자료이며 주거용 오피스텔은 여러 자료를 취합하여 추정했다. 

일본의 경우 부동산 거품 붕괴가 시작한 시점이 1991년이다. 당시 기준금리가 6%였으며 1000명당 주택수는 약 358호였다. 이후 기준금리는 빠르게 하락하여 1996년 0.5%까지 떨어졌는데도 주택가격은 회복하지 못하고 바닥권에서 벗어나지 못했다. 

2015년 한국과 1998년 일본을 비교하면 1000명당 주택수는 같고 당시 금리는 한국 기준금리가 1.75% 일본은 0.5%였다. 지금 한국 기준금리는 1.25% 일본은 마이너스 0.1%이다.

따라서 공급과잉 수준과 기준금리 수준만 놓고 보면 언제든지 거품이 붕괴될 수 있는 상황이라고 볼 수 있다. 지난 8월 정부의 규제책이 시장의 투기 심리를 꺾어 거품을 붕괴시키는 방아쇠가 될 수 있다. 

통상 거래가 급감하면 뒤이어 가격이 하락한다. 10월에는 주택거래가 8월 대비 70% 급감하여 거래절벽이 찾아 왔다. 이는 향후 주택가격 하락을 예고하는 현상일 수 있다.

일본의 사례에서 보듯이 주택은 한번 공급과잉 되면 시간이 지나더라도 공급과잉이 해소되지 않고 더욱 악화된다. 공급업체는 생존을 위해 틈새시장을 발굴하여 물량을 계속 공급해야 하고 주택수요는 매년 감소한다. 

대표적인 틈새시장은 1인가구를 위한 모듈러 주택시장이다. 표준화된 모듈러주택은 좁은 공간에서도 건축이 가능하고 건축비용도 저렴하기 때문에 공급물량이 크게 늘어날 전망이다.

한국 부동산 시장도 일본처럼 장기간 침체로 이어지는 대세하락 국면으로 진입할 가능성이 높다.