[공감신문] 도시의 인구가 증가하면 부동산 가치가 올라가고 반대로 인구가 감소하면 부동산 가치는 내려간다. 즉 도시의 부동산 투자가치는 인구변화에 달려있다. 따라서 인구이동의 변화를 미리 예측할 수 있으면 투자유망 지역을 알 수 있다.

서울시를 비롯한 부산, 대구 같은 대도시 인구가 줄고 있다. 특히 서울시의 인구감소폭이 크며, 지난 5년간 30만명 넘게 줄었다. 서울시는 지난해부터 감소폭이 커져서 년간 약 8~9만명 정도씩 감소하고 있다.

서울 시내/ 연합뉴스=공감신문

그리고 수도권 인구가 지난해 처음으로 감소했다. 지난 수십 년간 서울로, 수도권으로 향하던 인구이동이 새로운 변화를 맞이하고 있다고 볼 수 있다.

반면에 인구가 증가하는 도시와 지역이 있다. 경기도와 세종시, 평택시 그리고 인천국제신도시와 제주도의 인구가 꾸준히 증가하고 있다.

인구가 증가하는 도시와 지역을 살펴보면, 세종시 인구증가는 정부부처의 이동 때문이라고 볼 수 있고 평택시는 제조업 투자증가로 인구가 늘고 있다고 볼 수 있다.

인천국제신도시는 국제학교와 바이오기업 입주와 일부 대기업 이전으로 인구가 증가했다고 볼 수 있고 제주도는 중국인 투자이민과 내국인 은퇴자 증가로 인구가 늘었다고 판단할 수 있다.

강남 테헤란로는 한국에서 기업이 가장 밀집한 지역으로 오랫동안 투자 1번지였다. 그러나 지난 수 년간 기업들이 하나 둘 빠져나갔다. IT기업은 판교로, 미디어콘텐츠 기업은 상암으로, 금융은 여의도로 그리고 일부 대기업은 인천국제신도시와 수원시 등으로 분산되었다.

인구이동의 원인은 두 가지 원인으로 압축할 수 있다. 가장 큰 원인은 정부부처와 공공기업 그리고 민간기업의 이동에 따른 일자리 이동으로 볼 수 있다. 그리고 두 번째 원인은 일자리 이동이 아닌 수도권 주택공급 증가에 따른 서울에서 수도권으로 거주이동이라고 볼 수 있다.

향후 인구이동을 촉진할 다른 요인들이 있다. 우선 4차산업 기술혁신이 인구이동을 키울 가능성이 있다. 기술혁신으로 일자리가 감소하는 분야는 제조업만이 아니다. 서울시 은행점포 숫자가 크게 줄었듯이 도심 속 사무직 일자리도 감소하고 있다.

4차산업 기술혁신은 연구직과 고도의 전문직의 일자리를 늘리는 대신 생산직과 사무직, 단순 서비스직을 줄이고 있다. 문제는 늘어나는 일자리보다 줄어드는 일자리가 더 많다는 점이다.

또 다른 요인으로 자영업자의 감소로 인구이동이 늘어날 수 있다. 우리나라 자영업자 비중은 21.4%로 이는 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 3번째로 높다. OECD 평균은 14.8% 수준이다.

우리나라 자영업은 지나친 경쟁으로 수익성이 낮고 폐업도 많고 창업도 많다. 자영업으로 쏠림 현상이 한계점에 다다르고 있다고 볼 수 있다. 결국은 자영업자의 수가 상당 폭 줄어들 수밖에 없다고 본다.

그리고 특별히 주목할 만한 현상은 지난해부터 농촌인구가 감소세를 멈추고 증가하기 시작했다는 점이다. 향후 은퇴자들이 농촌으로 이동할 가능성이 높다는 점을 시사한다. 베이비부머의 은퇴로 농촌으로 인구이동이 점점 늘어날 것으로 예상한다.

지금은 부동산 공급과잉 시대이다. 장기간 저금리 영향으로 부동산 공급이 크게 늘었기 때문이다. 공급측면에서 건설업계는 생존을 위해 공급을 계속해야 하고 수요측면에서 소득 인구의 감소로 매년 수요는 약해지고 있다. 향후 공급과잉은 더욱 악화될 전망이다.

공급과잉이 악화되어 부동산 가치가 하락한다고 해도 인구가 증가하는 지역이라면 부동산가치는 오히려 상승할 가능성이 있다. 부동산은 지역과 위치에 따라 가치가 크게 달라지기 때문이다.

상주인구와 유동인구가 동시에 증가하는 지역이 있다면 바로 그곳이 부동산 투자유망 지역이다.

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